股市方面
昨天晚上开了个重量级会议，大意是说支持互联网平台发展、支持民营企业发展，会后市场一片叫好，因为这几个月大家最大的担心就在这里。
美股那里的中概股开盘顺势大涨，然而没多久就迅速下滑，譬如拼多多从最高的%涨幅一度回落到%，最终收%。
原因我也多次说过了，现在市场缺的不是“打气”，而是实实在在的政策落地，打气太多反而会让市场失望。
今天月全国房价数据出炉
从去年月至今，这一整年房价变化如下：
一线城市，新房涨.%，二手房涨.%；
二线城市，新房涨%，二手房跌%；
三线城市，新房跌.%，二手房跌.%；
可以看出来，无论是哪里，房价都没跑赢利息，甚至在亏本，而越是大城市房价越抗跌，越是小城市越不行。
从城市间来看的话，我们也应该记得，前两年楼市特别火的时候，涨的最多的不是一二线，而是苏北小城，甚至有翻倍的行情，现在跌的最多的也是它们；
从具体楼盘来看，以南京河西为例，今年以来也是一涨三平六跌，有的楼盘跌的厉害，有的楼盘则在继续上涨。
这样的分化背后，实际上都指向了个字“价值”。
在牛市的时候，什么股票都在涨，只有到了熊市的时候，才能看出真正的价值所在，泡沫少的跌的也少；
同样，在楼市走牛的时候，什么房子都在涨，但只有熊市的时候，才能看到楼盘的真正价值，好房子不会跌。
所以牛市乱估值，熊市看价值。
今天河西楼市又有个大新闻，绿地平以万成交，而且楼层不算高，只有楼，引起了不小的讨论。
绿地一共层，前方有幢米高的小楼，但不是很密，稍微挡了点，意味着你如果想要完全开阔的视野，需要层以上。
所以这样的成交价其实相当可以了，尤其是在有万物压阵的今天，但凡能够以万成交的房子，必然有其独到之处。
同样的道理，绿地真正的高价在于的高楼层，这样的房子我估计在万物之前是不会有成交的，一来卖家不会低卖，二来买家也更愿意等万物，一切都要等到月万物清盘之后了。
而根据以前的经验，一旦万物清盘，顶级购买力会立即释放，很多被它压制的竞品二手房大概率会涨价，包括但不限于海玥名都、湾四、华新城、绿地以及老鹅煲/。
最好的例子就是当年的华新城，在最后一两百套房子没清盘的时候，隔壁一期挂牌价.，它清盘的第二天就涨到了.，持续至今。
而这个事情又让我觉得特别好笑，因为在股市里，如此滑稽的跳涨是绝不可能出现的。
在股市里，但凡有一点利好，无论何时落地，股价都会立即涨上去，不给任何人捡漏的机会。唯有楼市，畏畏缩缩，胆小如鼠，往往要等到利好落地才肯上涨。
这背后的原因就在于，股市参与者过多、流动性过强、机构太专业，而楼市流动性太差，参与的又都是散户，行动力自然不同。
所以，前年的华新城，今年的豪宅大平层，都是价格偏离价值的很好例子。
同样的事还是发生在绿地上，前两天成交了套低楼层小户型，单价.，引发了巨大的争议：到底是不是卖低了？
河西南又吵成了一锅粥。
不同的人对房子的理解是不一样的，每个人都会从自己的认知和利益角度出发。
比如让城南老头来说，他觉得绿地卖都嫌贵，河西就是个农村滩涂地，房价跌的越厉害他越高兴。
比如对河西刚需来说，他永远都会喊“太贵”，因为他还没上车，直到他上了车，又会喊“太便宜”。
比如对绿地业主来说，他们自然也不会去考虑真正的价值几何，任何报价在他们眼里都是便宜了；
再邪恶点，对于很多周边楼盘业主来说，人性就是看不得身边人好，诋毁邻居借以抬高自己才是最好的。
当然，还有一大批人，是对楼盘不了解，他们不清楚不同阶层客户的需求，也会发表自己并不准确的看法。
然而正是这些乱七八糟评论的综合，导致了市场上鱼龙混杂的声音，我也颇为无奈，所以并没有加入讨论。
因为我清楚的知道一点，那就是在我这么多年的观察中，但凡上市年以上的房子里，我还没看到一个楼盘的价格是偏离价值的，无论前期怎么炒作/诋毁，无论大V们怎么捧/怎么喷，最终价格都会回到价值，完全不会受到个人的干扰。
比如河西中有一个楼盘叫宏图，年刚交付没多久就成交了一套户型，单价万多。
这套房子在链家挂牌天，次带看成交，而同小区其他户型报价只有万多。
这就是明显的炒房客做法，通过左手倒右手制造链家的虚假成交，目的是抬高房价，方便他在该小区其他N套房出货。
后来他成功了，从此之后该小区成交价都在万以上，直至今天还是万多，年时间几乎没有再涨价。
这就是价格偏离价值，提前透支了房价，最终也会是长期的横盘，价值回归。
当然，业主们也不必生气，因为今天我跑遍了河西，发现从买房人的角度来说，他们大部分人嫌河西南远，嫌xx园破，嫌海玥贵，嫌高架北吵，若想找一个环境好、比较新、总价也不是特别高的小区，宏图是为数不多的选择了。
所以稀缺之下，今天的宏图价格，已经非常合理，是其真实价值的体现。
同样，绿地旁边还有个楼盘叫紫阙，这两个楼盘也是经常互相不对付，觉得对方价格偏高了。
实际上也未必这么简单。
紫阙的户型是，一梯一户；而绿地的是梯户，同样绿地想要梯户需要平。
如果你是买家，会作何选择呢？
我想即便你更喜欢装修品牌更好、地块更大、更宽敞的绿地，但梯户总是心中的疙瘩；
你虽然很想要平，面积大了多的绿地，但贵出的近百万又会让你觉得囊中羞涩，没有必要。
最终很可能你就会选紫阙，那么至少在户型上，紫阙偏贵也是有道理的。
所以差异化与稀缺性是多么的重要。
而从另一个方面来说，今天绿地小户型.成交，大户型.成交，虽然未必能达到一些人的预期，但起码它还值这个钱；而其他楼盘虽然挂的高，但没有成交也没有意义。
当然，其实这个小区，以及未来的老鹅煲都是一根绳上的蚂蚱，如果你把别人房价喷低了，那么不好意思，今后的买家也都会先考虑别人，最终你家房子也会因为无人问津而降价。
所以邻居间互相诋毁是比较愚蠢的做法，虽然很符合人性，也让你心里很爽。。。。。
今年的河西南，整体价格都是偏离价值的。
因为它的新房供应量太大了，面积段也太畸形了，同质化特别严重，那点倒挂刚需很看重，投资客又没兴趣，导致需求不足，短期内对市场产生了极大的冲击，扭曲了供求关系。
反观来，华新城跳涨的故事也告诉我们，一旦这些突发因素消失，价格也会很快回归价值，楼市也会有回归正常的一天。
最后说一下，如何去学习判断一个楼盘的价值
最近遇到了一些人，特别好玩，他们到处看二手房，到处去评论别人，因为某些房产大V告诉他们，只有看过套二手房才能买房。
这句话呢，有一定道理，但太片面。
对于城南老头来说，离开他的老破大，去看看外面什么样，自然能提高很多；而对于已经看过不少楼盘的人来说，你再去看房已经无法提高自己对房产的认知了。
你觉得一个普通人，看了套房子，就能去评价万物、望樾府甚至金茂府的好坏吗？
不能的。
比如很多人依然在喷三恒小区物业费和会所费，认为开发商太黑了、太贵了、太不实用了。
单是中国府一个月多的物业会所费就能让他们从年头喷到年尾，满眼的“我不李姐”。
可一个月，年也不过万而已，连高低楼层的差价都不如，你觉得买这个房子的人，尤其是未来高价接盘的人会在乎吗？
顶豪业主在选房的时候，无论高低楼层差价万还是万，都会无脑选最高最贵，因为对他们来说，居住体验才是最重要的，会所这东西我就是不用、就是白交钱，也要给我在那里放着看。
所以对房产价值的理解，必须基于客户的真实需求之上，明白这个价位上的客户到底在想什么。不同的房子对应的客户是不一样的，这种理解往往只能向下兼容，却无法向上兼容。
那么对于普通人来说，面对超出自己范围的领域的时候，还是多听多看多接受，去尝试理解别人的想法，而不是崛的像头牛，这样才能提高自己。
要知道，金茂府二期，虽然最近被黑的挺惨，被一些人喷“不划算”，但它卖的最好的正是户型，开盘当天就售罄，甚至需要去抢。
