我出去买房看房的时候，喜欢跟房子的房东聊天。
一方面知晓房东卖房的缘由，房子的产权、优缺点，居住体验等等。
另一方面也能了解到市场中一些不为人知的细节，丰富自己的阅历。
有的房东就会很真诚，房子的优点就是优点，缺点就是缺点，毕竟都在价格里了。
有的房东就很会说道，小区容积率高他会跟你说热闹人气旺，房子里有套旧沙发都恨不得说是清朝祖传的。
大部分房东都是不咸不淡的，总之跟这些卖房的房东聊天是个很有意思的事情。
而在看过买过这么多套房后，我发现有几类房东，更容易接受砍价。
碰到他们，大家可以把自己的屠龙刀拿出来试试，说不定就捡漏了。
炒房客
反常识的，投资客炒房客可能最容易接受谈价。
在大家的印象中，炒房客买房卖房是单纯地为了赚钱，所以他们价格会咬的很死，很难谈价。
其实恰恰相反，投资客炒房客因为投资体量大，手里有多套房子。
所以在卖房的时候，对于单套房的价格，他们一般都有一定的谈价空间，只要买的够早，也就是多赚一点少赚一点的区别。
而且他们中一些人会放大杠杆，在现金流紧张的时候，他们也愿意把手里的房子折价卖出，以保障现金流安全，遇到这种情况，买房人就占据了主动地位。
尤其是在静淡市，房子不好卖的时候，而在市场火爆的时候，更多的是房东惜售、跳价甚至违约的情况。
所以我一直跟大家说，只有静淡市才能买到好房子。
还有一些外地炒房客，比如当年大名鼎鼎的温州炒房团，在上海还不限购的时候，他们买房都是几套十几套地买。
内环内超级大盘中远两湾城，它的四期当时是直接在温州开盘的，所以温州投资客众多，这也是后来中远两湾城群租猖獗的原因。
不过经过了十几年的去化，这些炒房客在中远两湾城已经基本出清。
我以前看房的时候，很喜欢这些温州的炒房客房东，好杀价，而且很多时候他们人在外地，对市场不了解，往往比市场慢半拍，此时捡漏的机会就来了。
境外房东
上海是国内对接国际的窗口，这里外资很多，外国人也很多，上海的常住外籍人口在w以上。
一些老外很早就来到国内经商，或是作为外企高管常驻上海，这批来得早的老外很多都在上海买了房子，出于自住的需求。
而且他们的房子通常品质地段都不错，比如古北碧云联洋等地，在上海房价不高的时候，他们可是上海楼市最顶级的一批购买力。
后来他们或是退休，或是生意收手不干了，要回到自己的国家，需要卖掉手头的房子。
一般来讲这些境外的房东相对好说话。
一方面他们买房的时候单纯是为了自住，而且因为买得早，涨幅很大，十几倍的涨幅，出乎他们的意料。
另一方面他们因为要回国，再加上疫情的影响，回去之后再回来不是很方便。
所以如果有合适的客户他们的谈价意愿还是比较大的。
说到老外房东，我认识一个法国人，他年万在上海买了一套房，但很可惜没拿住，年万卖了，不过收益也算是相当可观了。
他跟我说，外国人买房可以用外国银行贷款，利率特别低。
他自己也感慨，在中国买的房子使劲儿涨，但是在自己国家买的房子不涨，很有意思。
所谓时代红利，不外乎如此。
人在外地的房东
上海有很多房在上海，人在外地的房东。
这些人也不一定是炒房客，有些是早年出国留学后全家移民的土著，还有一些去了外地发展但房子还在手的人。
后来出于各种各样的缘由他们要卖掉手里的房子，但因为长期人不在上海，他们不了解市场，滞后于市场行情。
这些房东卖房的时候要么报价就比较低，要么就是谈价空间比较大。
在年的时候，市场上有很多这样的房东，这样的房子大多都被中介内部消化了。
生意急用钱的房东
新上海人中有相当一部分是江浙和全国各地的企业主、工厂主，或者是本身在上海就有生意。
他们靠生意发家，然后在上海买房，在生意出现困难或急需用钱周转的时候，卖房救急是常规操作。
因为比较着急，他们也很愿意谈价，你的付款方式越好，他的让价空间就越大。
最近几年生意不好做，不少企业主生意亏本变卖房产，很让人唏嘘。
家庭财产分割
如果看房的时候，你发现有一帮-岁的人到场，产权人又是一个岁的老奶奶，有可能就是为了避免继承，提前分好家产。
还有就是离婚分割财产。
这个时候大家都想着早卖早分，如果有诚意的客户，谈价空间也不小。
但买这种房子一定要让他们内部先商量好，产权也要搞搞清楚，否则后续有人找你扯皮就很麻烦。
置换客
置换群体，要分开来讲。
有的置换客比较容易接受砍价，比如已经下定的置换客。
他们自己的房子着急卖出，否则就要违约，这种就比较容易在价格上做出让步。
在市场上行的时候，这样的房东数量不少。
有的置换客就很难谈价，因为他在置换之前，已经在内心明确了自己的置换预算，甚至已经看好了房子但还没有下定。
这种情况他的价格就会咬的很死，因为你这边砍掉万，他那边就要多付出万，这样的房东他也不急，如果客户给不到心理价位，他就索性不卖，也不置换。
我不建议大家做这样的房东，抓紧时间把资产向上置换才是硬道理，当然前提是买家价格合理。
卖房打新的房东
卖房打新这种情况大家都清楚，因为新房限价是固定的，只要自己分数高，卖出房子去摇倒挂新房，买到即赚到，套利空间明显。
因为有足够的赚钱预期，这些卖房打新的房东也很愿意谈价。
一套倒挂几百万的热门盘到手，二手房让他个万又怎样，这笔账绝对划得来。
现在的新房机会很多，但需要积分，需要钱。
积分：有房无房差分呢。
钱从哪里来，卖掉手中的二手房。
这个时候，谁房子卖的快，谁就掌握了主动权。
负债、断供、抵押到期等
这种统称为药单，房东的诉求是为了清债。
对于药单，你如果能一次性付款，也能拿到不错的利润。
因为他卖不掉的话，下一步就是被查封法拍。
但还是那句话，产权抵押搞清楚，有没有多方抵押的情况等。
最后，建议大家关注解封后的捡漏期，必然会有一部分人要离开做空上海，着急处理手中房产，这种情况不会很多，但碰到不就捡漏了。
其实在上海，房东一直都是比较强势的，因为上海的好房子真的不多，传统的卖方市场，稀缺房源更不用说。
而且上海的房东经过了这么多年的牛市教育，对上海楼市很有信心，对自己的房子也很有信心。
这一点很直接的体现就是二手房买卖所有的税费手续费几乎都是下家支付。
建议大家买房的时候多跟房东聊聊，问问他卖房的原因，孙子兵法说过，知己知彼，百战不殆。
在谈判桌上，房东其实就是你的交易对手，了解他的信息越多，越有助于你顺利拿下这套房子。
记得问房东卖房的理由一定不要在电话里问，电话里问太多会让人感觉是在套信息，最好是在线下谈判桌上诚恳试探性的询问，这个时候房东才愿意说真话。
总而言之，做任何交易，多了解你的交易对手，尽可能帮他解决痛点，总是能帮你在谈判桌上取得更多优势的。
